Ринок житлової нерухомості США увійшов у найглибшу стагнацію з початку 1990-х років. Обсяги продажів і оборот житла впали до багатодесятирічних мінімумів, сформувавши нетипову для попередніх циклів ситуацію: різке падіння активності без суттєвого зниження цін. Ключовим фактором стала структурна зупинка ринку через високу вартість іпотечного кредитування.
Під час пандемії мільйони американців зафіксували іпотеку під 2,5–3% річних. За нинішніх ставок на рівні 6–7% продаж житла означає істотне зростання щомісячного платежу навіть за аналогічний об’єкт. Цей mortgage lock-in effect утримує власників від продажу, різко скорочуючи пропозицію.
За даними National Association of Realtors, вторинні продажі житла в листопаді відбувалися в річному еквіваленті близько 4,1 млн угод — найнижчий показник приблизно за 30 років. При цьому медіанна ціна існуючого житла залишається вище $400 тис., що свідчить не про силу попиту, а про глибокий дефіцит пропозиції.
Новобудови не компенсують цей розрив. Забудовники стримують запуск проєктів через дорогі кредити та проблеми з доступністю житла для покупців. У результаті оборот житла знизився до історичних мінімумів — менш ніж 3% житлового фонду США змінив власника за останній рік, що додатково обмежує мобільність робочої сили та регіональну гнучкість економіки.
Наслідки стагнації безпосередньо відображаються на ринку деревини. На початку 2026 року ф’ючерси на пиломатеріали в США опустилися нижче $530 за тисячу борд-футів — до мінімумів з жовтня 2024 року. Слабке житлове будівництво та стримана ремонтна активність скорочують попит на деревну сировину, тоді як пропозиція в Північній Америці залишається відносно стійкою.
Скорочення виробництва в окремих регіонах Канади значною мірою нівелюється зростанням випуску в південних штатах США. Паралельно окремі виробники плитних матеріалів і OSB готуються до нарощування потужностей, що обмежує потенціал цінового відскоку навіть у разі короткострокового пожвавлення попиту.
Таким чином, американський ринок житла та ринок пиломатеріалів увійшли у фазу низькооб’ємної рівноваги. За оцінками Federal Housing Finance Agency, підвищення іпотечних ставок уже утримало поза ринком понад мільйон потенційних об’єктів продажу. Без суттєвого зниження вартості кредитів або зростання доходів домогосподарств цей структурний «клінч» між покупцями та продавцями збережеться, продовжуючи тиснути як на будівельний сектор, так і на попит на деревину в США.